Dualidade das vias judicial e extrajudicial na alienação fiduciária de imóveis: uma prerrogativa do credor fiduciário
A escolha entre as vias judicial e extrajudicial para cobrança de dívida decorrente de contrato garantido por alienação fiduciária de imóveis deve ser compreendida, desde logo, como prerrogativa estratégica do credor fiduciário para maximizar a recuperação do crédito, desde que o título seja líquido, certo e exigível.
Nesse contexto, a Lei nº 9.514/1997[1] disciplina o rito extrajudicial de consolidação da propriedade e leilão do bem, ao passo que o Tema Repetitivo 1095 do STJ[2] confirmou sua prevalência, na resolução contratual por inadimplemento, quando presentes os requisitos legais de registro, mora e procedimento específico.
A relevância prática do tema, porém, ganhou contornos pela jurisprudência do STJ[3] ao conferir a possibilidade de execução judicial direta da dívida garantida por alienação fiduciária, o que amplia o leque de opções de cobrança do credor e supera a tese de que o rito extrajudicial seria a única via disponível para satisfação do crédito.
Nesse sentido, o STJ firmou o entendimento de que a existência da garantia fiduciária não impede a execução judicial da integralidade do crédito, desde que o contrato constitua título executivo extrajudicial dotado de liquidez, certeza e exigibilidade, preservando ao credor a escolha da via mais eficiente e adequada para o caso concreto.
Mais recentemente, no julgamento do Recurso Especial nº 1.978.188/SP[3], a Terceira Turma do STJ reafirmou essa orientação em decisão de inequívoco interesse público, ao assentar que a existência de garantia fiduciária não afasta, por si só, o cabimento da execução judicial quando presentes os requisitos do título executivo extrajudicial. No caso, o Tribunal de origem havia extinguido a execução sob o fundamento de que o credor deveria, antes, observar o rito da Lei nº 9.514/1997, admitindo a cobrança judicial apenas na hipótese de eventual saldo remanescente após a conclusão da via extrajudicial.
Em seu voto, o Relator, Ministro Humberto Martins, destacou que a opção pela execução judicial é plenamente cabível quando presentes os requisitos do título executivo e observou que a via judicial, além de ser uma prerrogativa do credor, não se mostra mais gravosa ao devedor, pois lhe confere a possibilidade de ampla defesa por meio de embargos à execução, o que não ocorre no rito extrajudicial. A escolha pela via judicial, portanto, além de oferecer maior segurança jurídica ao devedor, pode mitigar futuras contestações e anulações de atos do processo de resolução da dívida.
Sob a perspectiva empresarial, esse entendimento aumenta a previsibilidade na recuperação de crédito e permite definir, com base no perfil da operação, do devedor e da garantia, se a estratégia mais eficiente é a consolidação extrajudicial do imóvel ou a execução judicial da obrigação.
A execução judicial tende a ser especialmente vantajosa quando há risco de insuficiência do produto do leilão, baixa liquidez do imóvel, necessidade de alcançar outros bens do devedor ou conveniência de submeter a controvérsia a um procedimento com contraditório mais amplo.
Em termos executivos, o valor do precedente está em confirmar que a garantia fiduciária não restringe a atuação do credor, mas amplia suas alternativas de cobrança, com impacto direto sobre efetividade, tempo de recuperação e gestão de risco.
Portanto, a dualidade procedimental representa uma ferramenta robusta para as empresas do setor, porque permite uma abordagem mais adaptada às nuances de cada operação, garantindo maior efetividade na satisfação dos créditos e na gestão de riscos.
Este artigo técnico-jurídico, elaborado pelo escritório BFBM – Barroso Fontelles, Barcellos, Mendonca & Associates, visa aprofundar a análise dessa possibilidade, à luz da legislação vigente e da recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), oferecendo um panorama estratégico para as empresas impactadas.
[1] Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
[2] A questão submetida a julgamento foi a seguinte: “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.” Na ocasião, a Segunda Seção do STJ fixou a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”
[3] STJ. Recurso Especial nº 1.978.188/SP. Relator: Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2026. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=202100670606&dt_publicacao=06/02/2026
